Allgemeines zur Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen (allgemein als ImmoESt bezeichnet)

Grundsätzlich unterliegen seit dem 1.4.2012 Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden, Baurechten etc. der Einkommensteuerpflicht . Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn unterliegt einem besonderen Steuersatz von 30 % (bzw. besteht die Option auf Regelbesteuerung).

Zuvor gab es die 10-jährige Spekulationsfrist. Diese hat noch insofern Bedeutung, als dass für „Alt-Grundstücke“, welche vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, normalerweise eine Einkommenssteuer (ImmoESt) von 4,2 % vom Verkaufserlös anfällt. Im Fall von Umwidmungen gelten gesonderte Fristen.

 

Welche Grundstücke bleiben steuerfrei?

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer und somit steuerfrei sind unter anderem:

  • Veräußerung von Eigenheimen und Wohnungseigentum, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt.
  • Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden. Für die Befreiung muss das Gebäude neu errichtet und darf nicht vermietet worden sein. (Achtung: Grund und Boden bleibt steuerpflichtig sofern kein Hauptwohnsitz)
  • Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

 

Wie flexibel ist die Frist der Hauptwohnsitzbefreiung?

Im Allgemeinen gilt, dass die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist wenn:

  • die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre in dem Einfamilienhaus/der Eigentumswohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat
  • oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz in diesem Haus oder dieser Wohnung hatte.

 

Bezüglich der Zeitspanne zwischen der Hauptwohnsitzaufgabe und dem Immobilienverkauf im erstgenannten Fall gibt es für die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung keine gesetzliche Regelung. Jedoch wird von der Finanzverwaltung eine Zwölfmonatsfrist vertreten.

Diese Frist ist aber nicht unbedingt in Stein gemeißelt. Es wird ein Zusammenhang (sachlich und zeitlich) zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Veräußerung der Liegenschaft verlangt. (BFG vom 02.08.2017, RV/7103961/2015). Das heißt, es soll im Einzelfall bei Überschreiten von 12 Monaten auf besondere Umstände wie schlechte Marktlage, schwer vermittelbare Immobilien, Bemühungen des Abgabenpflichtigen eingegangen werden.

 

Fazit:

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist in Einzelfällen auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist noch möglich. Dies wurde bereits durch die Judikatur des BFG (Frist von 15 Monaten, BFG 2.8.2017, RV/7103961/2015) und VwGH (Frist von 18 Monaten, VwGH 1.6.2017, Ro 2015/15/0006) bestätigt.

 

Wir helfen Ihnen gerne bei Fragen zu Grundstückveräußerungen und den dazugehörigen steuerlichen Aspekten.

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